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星级酒店高速扩容回报年限直降 将超半数转让?
2015/4/8 新闻来源:互联网

在一轮房地产热潮后,常与地产开发相配套的星级酒店建设也出现过剩。大多数高端酒店诞生于房地产的泡沫下,并非客源市场驱动。近日,德勤中国合伙人 金建公开透露,国内四、五星酒店意愿出售将达到50%以上,特别是上海、广东(除广州)、浙江、福建等地区。但业内人士表示,目前尚未出现酒店大规模交 易。

高星级酒店超速扩容

近日,德勤中国合伙人金建在中国饭店全球论坛上透露,预计中国饭 店业入住率将持续下跌,直到2017年才有望触底反弹。此外,从2010-2013年,酒店年度平均资本化率分别 为:4.00,3.97,3.11,1.59。这意味着投资高星级酒店的回报年限从25年,一直降到62年。

“国内四、五星酒店意愿出售将达到50%以上,上海、广东(除广州)、浙江、福建等这些重要地区的酒店出售意向非常强烈。”金建在论坛现场表示。

为什么会出现这种状况?高星级酒店前几年来的超高速扩容或是罪魁祸首。数据显示,2006年到2010年,中国的国内生产总值GDP的增幅年均11.7%,但酒店业发展速度远超于此,仅星级酒店扩容年均12%,其中高端酒店年均17%,经济型酒店年均49.8%。

盲目超速扩容带来的结果近年已显现:2014年我国旅游业全年总收入约3.25万亿元,这对于饭店业来说是一大利好。然而,2011年以后,星级酒店营业增长速度跑不赢GDP,2013年甚至出现负增长,这都归因于供给过剩导致的经营业绩下降。

北京五星级酒店去年全部亏损

高星级酒店的业绩是否果真如此惨淡?北京五星级酒店的一组数据可以提供佐证。近期,北京首旅集团董事长段强向媒体透露,北京60家五星级酒店2014年均出现亏损,空置率达40%,平均房价和全房房价都在下降。

另外,根据国家旅游局2014年8月发布的全国星级饭店统计公报,2013年每间五星级可供房收入下降近10%

尚未出现大规模交易

那么,“国内四、五星酒店意愿出售将达到50%以上”的说法,算不算耸人听闻?对此,华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕炎认为,酒店资产出售取决于价格。“如果价格合适,酒店出售是很正常的。但是目前并没有大规模酒店交易的情况出现。”

那 高星级酒店回报年限是否真的到了长达62年的地步?对这一说法,赵焕炎并未给出明确看法,他向羊城晚报记者解释道,酒店亏损包括经营亏损和财务亏损,经营 亏损就是毛利润(营业收入剔除人工、能耗、物耗等)为负,财务亏损是净利润(毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等)为负。

“新开业酒店第一年经营亏损是正常的,6年内财务亏损是正常的,酒店的黄金收获期是开业后6至20年。新建酒店的股本金占30%至60%,土地成本占总投资的30%至40%”。

短期内不妨审批干预

中国酒店业在持续4年下滑后,究竟该如何走出寒冬?

目前国内全部酒店由国际品牌管理的约4%;由国内酒店管理公司管理的酒店约10%;酒店管理集团化率不足15%。与欧美地区酒店管理集团化率高达80%的状况、我国酒店业集团化、品牌化、连锁化管理的差距相当大。

金建认为,2015年行业格局重塑中会有更多的合资、参股、联盟、购并、合作,品牌化、集团化为未来趋势。其中,中国酒店业的海外投资将成为重点板块。

而赵焕炎主张短期内审批干预。“中国内地是唯一没有酒店投资控制的地方。”赵焕炎表示,中国酒店投资目的的多元化使市场无法控制,且缺乏如同业公会等能有效控制的组织。

“酒店业产能过剩是过分扩张并同质化竞争两方面共同作用产生的。因此,对策为在过渡时期,地方政府应该对酒店总接待人数与实际能接待人数进行信息化,采取商业承载力的方式进行审批干预,或举行听证会,对后进者进行设限和关闭”。